房地產(chǎn)估價師考試之房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容及規(guī)則

    經(jīng)過一系列的估價流程得出了估價結(jié)果，就需要填寫估價報告。那么這個估價報告要怎么寫呢？

1、撰寫房產(chǎn)估價報告要遵守什么規(guī)則?
估價報告應(yīng)做到下列幾點：
    (1)真實，即應(yīng)按事物的本來面目陳述事實、描述狀況、說明情況，沒有虛假記載;
    (2)客觀，即應(yīng)不加個人偏見地進(jìn)行敘述、分析和評論，得出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)，沒有誤導(dǎo)性陳述;
    (3)準(zhǔn)確，即估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)正確，用語應(yīng)明確肯定、避免產(chǎn)生歧義，對未予以核實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項及其對估價結(jié)果的影響應(yīng)予以說明，沒有含糊其辭;
    (4)完整，即應(yīng)提供必要的信息，全面反映估價過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套，不得隱瞞事實，沒有重大遺漏;
    (5)清晰，即應(yīng)層次分明，用簡潔的文字對有關(guān)情況和問題進(jìn)行歸納總結(jié)，避免不必要的重復(fù)，便于估價報告使用者理解和使用;
    (6)規(guī)范，即估價報告的制作應(yīng)符合規(guī)定的格式，文字、圖表等的使用應(yīng)符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)專業(yè)術(shù)語應(yīng)采用相應(yīng)專業(yè)明文規(guī)定或約定俗成的術(shù)語。
2、房產(chǎn)估價報告包括什么內(nèi)容?

(1)封面
封面應(yīng)簡明記載下列事項：
    A、估價報告名稱;
    B、估價項目名稱;
    C、估價委托人的名稱或姓名;
    D、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名稱;
    E、注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號;
    F、估價報告出具日期;
    G、估價報告編號。
(2)致估價委托人函
致估價委托人函應(yīng)包括下列事項：
    A、致函對象;
    B、估價目的;
    C、估價對象;
    D、價值日期;
    E、價值類型;
    F、估價方法;
    G、估價結(jié)果;
    H、與使用估價報告、估價結(jié)果有關(guān)的特別提示;
    I、致函日期。
    致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人可在其上簽名或蓋章。
(3)目錄
    目錄應(yīng)按估價報告各個組成部分的前后次序列出其名稱及對應(yīng)的頁碼，以便估價委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。
(4)注冊房地產(chǎn)估價師聲明
注冊房地產(chǎn)估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師對估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力等所做的承諾和保證，應(yīng)包括下列內(nèi)容：
    A、注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
    B、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已經(jīng)說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。
    C、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。
    D、注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。
    E、注冊房地產(chǎn)估價師是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》以及相關(guān)房地產(chǎn)估價專項標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告。
    F、注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘(若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師都對估價對象進(jìn)行了實地查勘，應(yīng)寫明對估價對象進(jìn)行了實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師姓名)。
    G、沒有人對估價報告提供重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)寫明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助的內(nèi)容)。
注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)注明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號，并經(jīng)本人簽名，不得以個人印章代替簽名，非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師不得將注冊房地產(chǎn)估價師聲明的內(nèi)容與估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，不得把注冊房地產(chǎn)估價師聲明變成免責(zé)聲明。
(5)估價假設(shè)和限制條件
估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容：
    A、一般假設(shè)：包括對估價所依據(jù)的估價委托人提供的估價對象權(quán)屬、面積等資料在進(jìn)行了審慎檢查而未予以核實的情況下，對其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性的合理假定;對建筑安全、環(huán)境污染等重大影響估價對象價值的因素予以了關(guān)注，在無理由懷疑存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測或鑒定的情況下，對其安全性等的合理假定。
    B、不確定事項假設(shè)：對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。
    C、背離實際情況假設(shè)：因估價目的的特殊需要所做的與實際情況不一致的假定。
    D、估價報告使用限制：估價報告的使用者、用途、使用期限以及在使用中應(yīng)注意的其他事項。其中，估價報告使用期限應(yīng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不應(yīng)超過一年。
    E、估價假設(shè)必須是針對估價前提所做的必要的、合理的、有依據(jù)的假定。嚴(yán)禁為了高估或低估、規(guī)避應(yīng)盡的勤勉盡責(zé)義務(wù)等而濫用估價假設(shè)。
    經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢，對估價對象的建筑安全、環(huán)境污染、質(zhì)量缺陷、完損狀況等專業(yè)問題難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議估價委托人聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測或鑒定，以專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的檢測或鑒定意見為依據(jù)進(jìn)行估價。
(6)估價結(jié)果報告
估價結(jié)果報告應(yīng)簡要記載下列事項：
    A、估價委托人的名稱或姓名和住所;
    B、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名稱、法定代表人或執(zhí)行合伙人、住所、估價資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號;
    C、估價目的;
    D、估價對象;
    E、價值日期;
    F、價值類型;
    G、估價原則;
    H、估價依據(jù);
    I、估價方法;
    J、不同估價方法的測算結(jié)果和最終的估價結(jié)果;
    K、注冊房地產(chǎn)估價師;
    L、協(xié)助估價的人員;
    M、實地查勘期;
    N、估價作業(yè)期。
(7)估價技術(shù)報告
估價技術(shù)報告應(yīng)詳細(xì)記載下列事項：
    A、估價對象描述與分析;
    B、市場背景描述與分析;
    C、估價對象最高最佳利用分析，但評估現(xiàn)狀價值的可除外;
    D、估價方法適用性分析;
    E、估價測算過程;
    F、估價結(jié)果確定。
    房地產(chǎn)抵押估價報告還應(yīng)記載估價對象變現(xiàn)能力分析。
(8)附件
附件應(yīng)包括下列資料：
    A、估價委托書復(fù)印件;
    B、估價對象的位置示意圖、外觀和內(nèi)部狀況照片、周圍環(huán)境和景觀照片、權(quán)屬證明復(fù)印件;
    C、估價中引用的其他專用文件資料;
    D、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書復(fù)印件;
    E、注冊房地產(chǎn)估價師的注冊證書復(fù)印件。
    F、房地產(chǎn)抵押估價報告還應(yīng)包括法定優(yōu)先受償權(quán)等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄。采用比較法估價的，還應(yīng)包括可比實例的外觀照片。因第條第三款未能進(jìn)入估價對象內(nèi)進(jìn)行實地查勘的，附件中可不包括估價對象內(nèi)部狀況照片，但應(yīng)在附件中相應(yīng)位置說明沒有估價對象內(nèi)部狀況照片的具體原因。

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