2021-12-22 11:45:58|已瀏覽：5493次
影響城市房地產(chǎn)評估的主要環(huán)境因素
房地產(chǎn)價格的影響因素多而復(fù)雜，通常劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素，是指對廣泛地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平有所影響的因素。區(qū)域因素，是指對某地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平有所影響的因。個別因素，是指房地產(chǎn)自身狀況或條件對其價格水平有所影響的因素。其中區(qū)位因素強調(diào)了區(qū)位對房地產(chǎn)的極端重要性。房地產(chǎn)的區(qū)位可劃分為位置、環(huán)境、交通以及外部配套設(shè)施四個方面來認(rèn)識。本文所要闡述的環(huán)境因素就包含在內(nèi)。
一般來說環(huán)境可劃分為自然環(huán)境和人文環(huán)境，其中自然環(huán)境的一部分可以劃分為工程環(huán)境。自然環(huán)境是一切直接或間接影響人類的、自然形成的物質(zhì)、能量和現(xiàn)象的總體，即地球的空間環(huán)境、陽光、空氣、水、土壤、巖石、動植物、以及地殼的穩(wěn)定性等自然因素的總和。自然環(huán)境資源作為一種稀缺資源對房地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是生態(tài)住宅開發(fā)有很大價值。工程環(huán)境是人類在利用和改造自然環(huán)境中創(chuàng)造出來的人工環(huán)境。本文中的環(huán)境主要是指自然環(huán)境，不考慮人文環(huán)境的影響。
影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素，特別在城市中存在著明顯區(qū)域差異的自然環(huán)境因素。對于城市房地產(chǎn)，這方面的環(huán)境因素有許多，其中主要有大氣、聲音、水文、視覺、衛(wèi)生環(huán)境因素，主要從這五個因素進(jìn)行初步分析。
1、大氣環(huán)境因素
大氣環(huán)境和人類生存密切相關(guān)，大氣環(huán)境的每一個因素幾乎都可影響到人類，大氣的質(zhì)量好壞直接關(guān)系人體的身體健康，房地產(chǎn)所處地附近應(yīng)確保沒有難聞的氣味、不存在有害氣體和各種粉塵以及懸浮顆粒物，大氣環(huán)境對房地產(chǎn)價值具有重要影響。假若房屋所處地附近有化工廠、公共廁所、釀酒廠等，會造成較為嚴(yán)重的大氣污染，該地的房地產(chǎn)價格普遍較低；相反臨近公園、或者小區(qū)綠化較完善的地區(qū)，房地產(chǎn)價值則普遍較高。
2、聲音環(huán)境因素
聲音環(huán)境影響是種感覺性公害，原因是它不僅取決于噪聲強度的大小，而且取決于受影響人當(dāng)時的行為狀態(tài)，并與本人的生理與心理因素有關(guān)。不同的人，或同一人在不同的行為狀態(tài)下對同一種噪聲會有不同的反應(yīng)。假若房屋所處地靠近飛機場、火車站、大型工廠、娛樂場所以及商業(yè)較繁華等人群高度密集的地區(qū)都會造成較大的噪聲，因此對于住宅、辦公等房地產(chǎn)而言，較大的噪聲會降低其房地產(chǎn)價值。相反，較低的噪聲則會增加房地產(chǎn)價值。
3、水文環(huán)境因素
水環(huán)境是一個城市必不可少的資源之一。隨著生活水平的提高，人們對于居住不僅僅只考慮水文系統(tǒng)的含量儲備能力與供水量的大小，反而是更追求水文對居住舒適度的影響�！敖耙痪�”式房地產(chǎn)已成為人們擇房的重要標(biāo)準(zhǔn)，周邊有湖泊等風(fēng)景往往成為房地產(chǎn)銷售的亮點，能夠較大的提高房地產(chǎn)的價值。
4、視覺環(huán)境因素
視覺環(huán)境主要指人們生活工作中帶有視覺因素的環(huán)境，視覺環(huán)境又主要分為兩個，即視覺陳視與光環(huán)境。陳示是指各種視覺信息通過一定的形式陳列顯示出來。人們生活和工作中的大量活動，都需要良好的光線，而光線的來源有兩種，自然采光和人工照明，而采光的好壞對工作和生活的影響很大。假若房屋周邊有公園、噴泉或者賞心悅目的綠化帶，甚至建筑物之間設(shè)計的協(xié)調(diào)合理，房屋采光充足都可以提高房地產(chǎn)價值；相反，如若周圍的廣告牌、告示牌安放雜亂，地上停車場設(shè)計不合理，車輛停放雜亂無章，房屋采光不足都會降低房地產(chǎn)價值。
5、衛(wèi)生環(huán)境因素
環(huán)境衛(wèi)生是指城市空間環(huán)境的衛(wèi)生。環(huán)境衛(wèi)生之范圍非常復(fù)雜而廣泛，主要包括城市街巷、道路、公共場所、水域等區(qū)域的環(huán)境整潔，城市垃圾、糞便等生活廢棄物收集、清除、運輸、中轉(zhuǎn)、處理、處置、綜合利用，城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)等。假若房屋周邊道路以及小區(qū)的公共區(qū)域與綠化帶整體整潔干凈，生活垃圾分類合理都會使房地產(chǎn)的價值增加。相反，如果周遭垃圾雜亂無章的堆放，以及骯臟破舊的周邊環(huán)境，則會大大的降低房地產(chǎn)的價值。
本文由培訓(xùn)無憂網(wǎng)優(yōu)路教育課程顧問老師整理發(fā)布，更多課程信息可關(guān)注房地產(chǎn)估價師培訓(xùn)或添加老師微信：15033336050
注：尊重原創(chuàng)文章,轉(zhuǎn)載請注明出處和鏈接 http://elsolbar.com/news-id-9187.html 違者必究！部分文章來源于網(wǎng)絡(luò)由培訓(xùn)無憂網(wǎng)編輯部人員整理發(fā)布,內(nèi)容真實性請自行核實或聯(lián)系我們，了解更多相關(guān)資訊請關(guān)注房地產(chǎn)估價師頻道查看更多，了解相關(guān)專業(yè)課程信息您可在線咨詢也可免費申請試課。關(guān)注官方微信了解更多：150 3333 6050
